Termőföld haszonbérleti díj emeléséről szóló új szabályokról

Tisztelt Olvasók!

Az állami termőföldek értékesítése kapcsán a haszonbérlőktől nagyon sok kérdés érkezik abban a tekintetben, hogy a földárveréseken nyertes új földtulajdonos a továbbiakban hogyan, mi módon emelheti a haszonbérleti díjakat, és ha a haszonbérlő ezt nem akarja elfogadni, akkor mi a teendő? Ezért, hogy egy kicsit tisztábban lásson mindenki, a lényeget megpróbáltam az alábbiakban összegezni Önöknek.

A jogi szabályozás szövegszerűen (ez most egy kicsit jogászkodás lesz, de próbálom érthetően leírni 😀 )

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályozásokról szóló 2013. évi CCXII. törvénybe (a továbbiakban: Fétv.) bele illesztettek két új rendelkezést, az 50/A. §-t és a 110/A. §-t, amelyek 2016. január 01-től hatályosak. A lényege:

50/A. §

– A legalább 10 éves időtartamú haszonbérleti szerződés esetében a szerződő felek bármelyike a szerződéskötést követő 5 év elteltével – ha a haszonbérleti szerződés időtartama meghosszabbítás folytán éri el a 10 éves időtartamot, a meghosszabbítás időpontjától számított 5 év elteltével -, majd az első kezdeményezést követően 5 évente kezdeményezheti a haszonbérleti szerződés módosítását a haszonbérleti díjnak (a díj eltérés bejelentésének időpontjában) a helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra való módosítása érdekében, feltéve, hogy a haszonbérleti szerződés időtartamából legalább még 5 év van hátra.

– A kezdeményezésben a piaci haszonbérleti díj mértékét igazságügyi szakértői vélemény alapján kell megállapítani. A haszonbérleti szerződés módosítására irányuló kezdeményezéshez csatolni kell az igazságügyi szakértői véleményt is.

– Ha a kezdeményezésben megjelölt piaci haszonbérleti díj mértéke a haszonbérleti szerződés szerinti haszonbérleti díj mértékétől legalább 20%-kal tér el, az ellenérdekű fél a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja.

– Ha az ellenérdekű fél a kezdeményezéssel nem ért egyet, de a szerződés felmondására nincs mód, mert a díj eltérés mértéke nem éri el a 20%-ot, vagy ha a szerződés felmondásának jogával nem akar élni, a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a bíróságtól kérheti a piaci haszonbérleti díj meghatározását; ellenkező esetben a haszonbérleti díjat a kezdeményezésben megjelölt mértékben módosítottnak kell tekinteni.

– Ha a bíróság által meghatározott haszonbérleti díj mértéke a korábbi haszonbérleti díj mértékétől legalább 20%-kal tér el, az ellenérdekű fél a bíróság határozatának jogerőre emelkedésétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja.

110/A. §

Az új Ptk átmeneti rendelkezéseit tartalmazó Ptké alapján az 50/A. § rendelkezéseit arra az új haszonbérleti szerződésre is alkalmazni kell, amely a Módtv. hatálybalépése előtt megkötött (tehát 2016. január 01. előtti!)  – illetve akár a hatálybalépés előtt, akár azt követően meghosszabbított -, a Módtv. hatálybalépését követően a föld tulajdonjogának átruházása (tehát az állami földárverések) folytán a haszonbérbe adó tulajdonos személyében bekövetkezett változásra tekintettel szerződésátruházás miatt megszűnt haszonbérleti szerződés helyébe lépett. Ebben az esetben az 50/A. § szerinti első kezdeményezés joga tekintetében irányadó időtartamba a szerződésátruházással megszűnt szerződés eltelt időtartamát is be kell számítani. (tehát nem az számít, hogy az új tulajdonos mikor szerzett tulajdont, hanem ha a bérlő az államtól már több mint 10 éve bérelte, akkor az új tulajdonost automatikusan megilleti a bérleti díj változtatásának a joga)

A felmerült kérdések:

Mely haszonbérleti szerződésekre vonatkozik?

A haszonbérleti díj módosításának lehetősége eleve csak a hosszú távra kötött, vagyis legalább 10 éves időtartamú szerződéseknél állna fenn (ideértve azt az esetet is, mikor meghosszabbítás folytán haladja meg a szerződés ezt az időtartamot), és a kiszámíthatóság érdekében a díjmódosítás a szerződéskötést (meghosszabbítást) követő 5 év elteltével, illetve azt követően 5 évente lehetne kezdeményezni és mindezt csak akkor, ha a szerződésből még 5 év van hátra. Ugyanakkor a törvény nem zárja el a feleket attól, hogyha ez mindkét fél érdekében áll, akkor ezen időtartamoknál rövidebb időtartamban is megállapodjanak [50/A. § (6) bekezdés]. Azonban az állami földárverések útján az állam helyébe lépő új tulajdonosok esetében az első haszonbérleti díj változtatásának kezdeményezi joga, eleve az új tulajdonosnak a termőföld tulajdonjogának a megszerzésekor kezdődik. Tehát amint az új tulajdonos tulajdonjoga bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba, és a haszonbérleti szerződés már korábban elérte vagy meghaladta a 10 éves időtartamot.

Ki élhet a haszonbérleti díj változtatásának jogával?

Alapvetően a díjmódosítási lehetősége nem a tulajdonosváltáshoz kötődik, hanem általában minden haszonbérbe adó, illetve haszonbérlő számára lehetőségként áll fenn, mert a haszonbérleti díj piaci mértékűre való módosításának lehetősége és igénye nemcsak a haszonbérleti szerződésbe belépő új tulajdonos, hanem általában minden haszonbérbe adó, valamint természetesen minden haszonbérlő részéről felmerülhet. A jogszabályban a 20%-os eltérés nincs csak pozitív vagy csak negatív irányban meghatározva, tehát a haszonbérlő haszonbérleti díj csökkentését, míg a haszonbérbe adó haszonbérleti díj növekedését kezdeményezheti.

Hogyan kell a haszonbérleti díj módosítását kezdeményezni?

Kizárólag írásban lehet a másik félhez intézet nyilatkozattal kezdeményezni. A másik félnek postai úton írásban kell megküldeni (hitelesen kell igazolni, hogy azt megküldték, és azt a másik fél át is vette!).

Mire vonatkozhat a haszonbérleti díj módosítása?

A haszonbérleti díjnak (a díj módosítására vonatkozó bejelentésének időpontjában) a helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra való módosítására, ami díj csökkentést vagy díj emelést is jelenthet.

Mivel kell igazolni azt, hogy a jelenlegi haszonbérleti díj nem felel meg a helyben szokásos piaci haszonbérleti díjnak?

A kezdeményezésben a piaci haszonbérleti díj mértékét igazságügyi szakértői vélemény alapján kell megállapítani. A haszonbérleti szerződés módosítására irányuló kezdeményezéshez csatolni kell az igazságügyi szakértői véleményt is. Tehát enélkül eleve érvénytelen a bérleti díj módosításának a kezdeményezése.

Mi az igazságügyi szakértői vélemény?

Bejegyzett igazságügyi szakértő által készített termőföld értékbecslésről szóló szakértői vélemény. Az Igazságügyi Minisztérium honlapján is meg lehet találni a bejegyzett igazságügyi szakértőket, elérhetőségükkel együtt. Ajánlott a termőföld-forgalmazás; termőföld-értékbecslés szakterületet bejelölni, és azon belül, olyan szakértőt keresni, aki a föld fekvése szerinti területen / megyében jár el. elérhetőség: https://szakertok.im.gov.hu

Mit kell tenni, ha valaki nem ért egyet a bérleti díj módosításának kezdeményezésével?

Nagyon fontos, hogy, ha a másik fél, aki írásban megkapta a díj módosításról s kezdeményezést és azzal nem ért egyet, akkor annak kézhezvételétől számított 30 napon belül keresetlevelet kell benyújtania a földfekvése szerint illetékes bírósághoz, annak megállapítása céljából, hogy a bíróság állapítsa meg a haszonbérleti díjnak a piaci értékét. Amennyiben a bérleti díj módosítása (akár le, akár fel) legalább 20%-kal eltér a szerződésben meghatározott bérleti díjtól, akkor az a fél, aki nem ért egyet a bérleti díj módosításával szintén a kézhezvételtől számított 30 napon belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondhatja. Nagyon fontos, hogy a kézhezvételtől számított 30 napos időtartamok jogvesztőek, ami azt jelenti, hogy csak 30 napon belül van lehetőség bírósághoz fordulni, vagy a gazdasági év végére felmondani a szerződést. Ha a módosítás nem éri el a 20%-os határt, akkor kizárólag bírósághoz lehet fordulni. Ha ezeket a módosítással egyet nem értő fél elmulasztja, vagy nem határidőben cselekszik, akkor a haszonbérleti díj módosítása elfogadottá válik!!!

Ha a fél bírósághoz fordul, és a bíróság jogerős ítéletben a haszonbérleti díj módosítását állapítja meg, és a módosítás mértéke eléri vagy meghaladja a 20%-ot, akkor a haszonbérleti díj módosításával egyet nem értő fél még mindig felmondhatja (az ítélet jogerőre emelkedésétől számított) 30 napon belül a gazdasági év végére a haszonbérleti szerződést. Ha a módosított haszonbérleti díj nem éri el a 20%-ot, akkor erre nincs lehetőség.

Vonatkoznak-e speciális szabályok az állami földterületek árverésén nyertes tulajdonosokra?

Igazából az általános szabályok vonatkoznak rájuk is, azzal az eltéréssel tehát, hogy esetükben az első bérleti díj kezdeményezésének a joga nem a tulajdonjoguk megszerzésétől kezdődik. Amennyiben olyan területet szerzett az árverésen, amely már legalább 10 éve haszonbérletbe van adva, akkor a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követően kezdeményezheti a bérleti díj emelését a haszonbérlővel szemben.

Itt azonban megjegyzendő, hogy ezekben az esetekben még nem lehet biztosan tudni, hogy hogyan is alakul majd a továbbiakban ez a rendelkezés, mivel a 2014. március 15. előtt megkötött haszonbérleti szerződésekre eleve a régi Ptk és a régi Termőföld törvény vonatkozott. A fenti rendelkezésekkel szemben egyébként Alkotmánybírósági utólagos normakontroll van folyamatban, így az Alkotmánybíróság fog dönteni abban a kérdésben, hogy az állami földek árverés útján tulajdont szerzők, és több mint 10 éve a régi Ptk szerint megkötött haszonbérleti szerződések esetében lehet-e egyáltalán a fentiekben leírtak szerint haszonbérleti díjat módosítani.

Mindenképpen javasolt, hogy hozzáértő jogász kollegák segítségét kérjék, akkor is, ha Önök szeretnének haszonbérleti díjat módosítani vagy éppen haszonbérlőként nem akarják elfogadni az esetleges díjemelését.

Dr. Jobbágy Krisztina
drjobbagy@upcmail.hu
+36 30 682 5009